(첨부)재 무 제 표

재 무 상 태 표

손 익 계 산 서

자 본 변 동 표

현 금 흐 름 표

주석

1. 회사의 개요

주식회사 케이원제19호위탁관리부동산투자회사(이하 "당사")는 부동산투자회사법에의한 위탁관리부동산투자회사로서 2021년 11월 12일에 설립되어 2022년 2월 11일에 대한민국 국토교통부의 영업인가를 받았습니다. 당사의 주요 사업목적은 부동산의 취득, 개발, 개량, 처분, 관리, 임대차 등 정관 및 부동산투자회사법 또는 다른 관련 법령에 의하여 허용된 업무의 방법으로 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주들에게 배당하는 것입니다.

당기말 현재 당사의 주주구성은 다음과 같습니다.

(*1) 코람코일반사모부동산투자신탁제142호의 신탁업자
(*2) JB국내리츠일반사모부동산투자신탁제1호의 신탁업자

한편, 당사의 사업연도는 매년 1월 1일에 개시하여 6월 30일에 종료하고, 7월 1일에 개시하여 같은 해 12월 31일에 종료합니다. 다만, 최초의 사업연도는 설립일로부터 2022년 8월 31일에 종료하며, 제2기는 2022년 9월 1일에 개시하여 2022년 12월 31일에 종료합니다.

2. 재무제표 작성기준 및 중요한 회계정책

당사의 재무제표는 일반기업회계기준에 따라 작성되었으며, 주요한 회계정책은 다음과 같습니다.

(1) 수익의 인식
당사는 임대차계약에 의하여 기간의 경과에 따라 발생하는 수익을 임대수익으로 인식하고 있습니다.

(2) 유형자산의 평가 및 감가상각방법
유형자산의 취득원가는 구입원가 또는 제작원가와 자산을 사용할 수 있도록 준비하는데 직접 관련되는 지출 등으로 구성되어 있습니다. 유형자산의 취득 또는 완성 후의 지출이 생산능력 증대, 내용연수 연장, 상당한 원가절감 또는 품질향상을 가져오는 등 미래 경제적효익의 유입가능성이 매우 높고, 원가를 신뢰성있게 측정할 수 있는 경우에는 자본적 지출로 인식하고, 그렇지 않은 경우에는 발생한 기간의 비용으로인식하고 있습니다. 

한편, 당사는 건물을 취득원가에서 40년의 내용연수에 따라 정액법에 의하여 산정된감가상각누계액을 차감하는 형식으로 표시하고 있습니다.

(3) 법인세회계
법인세비용은 법인세법 등의 법령에 의한 법인세부담액에 이연법인세 변동액을 가감하여 계상하고 있습니다. 자산ㆍ부채의 장부금액과 세무기준액의 차이인 일시적차이중 미래기간의 과세소득을 증가시키는 가산할 일시적차이에 대한 법인세효과는 예외항목에 해당되지 않는 경우 전액 이연법인세부채로 인식하고 있습니다. 미래기간의 과세소득을 감소시키는 차감할 일시적차이 및 결손금 등에 대한 법인세효과는 향후 과세소득의 발생가능성이 매우 높아 미래의 법인세 절감효과가 실현될 수 있을 것으로 기대되는 경우에 이연법인세자산으로 인식하고 있습니다. 또한, 자본계정에 직접 가감되는 항목과 관련된 법인세부담액과 이연법인세는 자본계정에 직접 가감하고 있습니다. 

(4) 부동산투자회사법상의 특칙적용 : 이익준비금적립의무 배제 및 초과배당
당사는 결산일 현재 시행되고 있는 부동산투자회사법에 의하여 이익배당 시 이익준비금의 적립의무를 규정한 상법 제458조가 배제되어 이익준비금을 적립하지 아니합니다. 또한, 부동산투자회사법에 의하여 상법 제462조가 배제되어 당해연도의 감가상각비의 범위에서 이익을 초과하여 배당할 수 있습니다.

3. 사용제한예금

당기말과 전기말 현재 사용이 제한된 예금의 내역은 다음과 같습니다.

4. 유형자산

(1) 당기와 전기 중 유형자산의 증감 내역은 다음과 같습니다.
(당기)

(전기)

(2) 보유토지의 공시지가
당기말 현재 당사가 보유하고 있는 집합건물 대지권의 목적물인 토지의 내역은 다음과 같습니다.

5. 주요 보험가입현황

당기말 현재 당사의 건물은 삼성화재해상보험(주)의 부보금액 68,155,766천원의 패키지보험(연간 보험료 8,820천원)에 가입하고 있으며, 당사의 동 보험에 대한 보험금수령권은 장기차입금과 관련하여 삼성생명보험(주) 등에 112,320,000천원(한도: 부보금액)의 질권이 설정되어 있습니다.
한편, 코리아벤처타운 건물 및 승강기에 대해 동우공영(주) 판교지사가 가입한 패키지보험 및 승강기사고배상책임보험에 당사가 일부 보험료를 분담하고 있습니다.

6. 담보제공현황

당기말 현재 장기차입금과 관련하여 당사가 담보로 제공한 토지 및 건물의 담보제공내역은 다음과 같습니다.

또한, 주석3과 주석5에서 설명하고 있는 바와 같이 장기차입금과 관련하여 당사의 현금및현금성자산 및 패키지보험에 대한 보험금 수령권을 담보로 제공하고 있습니 다.

7. 장기차입금

당기말과 전기말 현재 당사의 장기차입금의 내역은 다음과 같습니다.

주석3, 주석5 및 주석6에서 설명하고 있는 바와 같이 상기의 장기차입금과 관련하여 당사의 현금및현금성자산, 패키지보험에 대한 보험금 수령권 및 토지와 건물을 담보로 제공하고 있습니다. 

8. 자본

(1) 자본금
당기말 현재 1주당 액면금액은 5,000원으로 수권주식수는 100,000천주(종류주식 50,000천주 포함)입니다. 또한, 당기말 현재 발행주식수는 보통주식 910천주 및 종류주식 696천주이며, 보통주자본금은 4,550백만원이고 종류주자본금은 3,480백만원입니다. 한편, 보통주 납입자본은 45,500백만원이고, 종류주 납입자본은 34,800백만원으로 총 납입자본은 80,300백만원입니다.

종류주식의 배당률은 사업연도별로 1주당 발행가액의 2.75%(연환산 5.5%)로 보유 부동산의 매각일이 속한 결산기의 직전 결산기까지 배당가능이익에서 종류주식에 우선배당(미배당분은 다음 사업연도에 최우선배당)하며 남은 배당이익은 보통주식에 배당하는 것으로 정하고 있습니다.
또한, 보유 부동산 매각일이 속한 결산기에는 배당가능이익에서  1) 부동산의 매각일이 속한 결산기의 직전 결산기까지의 종류주식 미배당분을 배당하고, 배당 후 남은 배당가능이익에서 회계상 처분이익을 차감한 금액을 보통주식에 배당하며, 2) 1)에 따른 배당을 공제하고 남은 배당가능이익에서 보유 부동산 매각으로 인한 회계상 처분이익을 한도로 감가상각누적초과배당액과 자본잉여금 누적감소금액을 합산한 금액을 종류주식, 보통주식 순서에 따라 해당 주식의 발행가액을 한도로 배당하고, 3) 2)에 따른 배당을 공제하고 남은 배당가능이익에서 보유 부동산의 매각차익을 한도로 하여 종류주식은 2)에 따른 배당을 공제하고 남은 배당가능이익의 20%를 배당하고 남은 배당가능이익은 보통주식에 배당하는 것으로 정하고 있습니다.
한편, 청산 등의 사유로 잔여재산을 분배하는 경우에는 종류주식에 대하여 그 발행가액 해당금액, 종류주식에 대하여 누적미배당분, 보통주식에 대하여 그 발행가액 해당금액, 보통주식에 대하여 보유자산 매각차익을 초과하는 금액 순서에 따라 분배하며,분배후 남은 잔여재산에 대해 종류주식은 남은 잔여재산의 20%를 분배하고 남은 잔여재산은 보통주식에 분배하는 것으로 정하고 있습니다.
한편, 부동산투자회사법에 따르면 주주 1인(특별관계자 포함)은 발행주식총수의 100분의 50을 초과하여 주식을 소유하는 경우, 의결권 행사범위는 100분의 50으로 제한되는 것으로 정하고 있습니다.

(2) 자본잉여금
당기말 현재 자본잉여금은 주식발행초과금으로 신주발행 시 액면가액을 초과하여 발행한 금액입니다. 한편, 자본잉여금은 자본금의 결손 보전에 충당하는 경우 외에는 처분하지 못합니다. 다만, 적립된 자본잉여금이 자본금의 1.5배를 초과하는 경우에 주주총회의 결의에 따라 그 초과한 금액 범위에서 자본잉여금을 감액할 수 있습니다.

(3) 이익준비금
당사는 부동산투자회사법에 의하여 이익처분 시 이익준비금의 법정적립을 규정한 상법 제458조가 배제되어 이익준비금을 적립하지 아니합니다.

9. 주요 약정사항 

(1) 자산관리위탁계약
당사는 (주)한국토지신탁과 부동산 취득, 관리, 개량 및 처분, 부동산의 임대차 등 자산의 투자운용업무 위탁계약을 체결하고 있으며, 다음의 자산관리수수료를 지급하도록 약정하고 있습니다.

(2) 자산보관위탁계약
당사는 엔에이치투자증권(주)와 부동산의 보관, 증권ㆍ현금의 보관 및 관리, 해산 (청산)관련 업무 등에 대한 자산보관위탁계약을 체결하고 있으며, 매 결산기마다 7,500천원(연 15,000천원)을 자산보관수수료로 지급하도록 약정하고 있습니다.

(3) 일반사무위탁계약
당사는 우리펀드서비스(주)와 주식의 발행ㆍ운영ㆍ계산에 관한 사무, 세무에 관한 업무, 법령 또는 정관에 의한 통지업무, 해산 및 청산 업무 등에 대한 일반사무위탁계약을 체결하고 있으며, 연간 30,000천원을 일반사무수탁수수료로 지급하도록 약정하고 있습니다.

(4) 부동산관리위탁계약
당사는 (주)젠스타메이트와 보유 부동산과 관련하여 부동산관리 업무 등에 대한 부동산관리위탁계약을 체결하고 있으며, 동 계약에 의거 매월 일정한 부동산위탁관리비를 지급하도록 약정하고 있습니다.

(5) 건물관리 도급계약
당사는 동우공영(주)와 보유 부동산과 관련하여 시설관리 업무 등에 대한 건물관리 도급계약을 체결하고 있으며, 동 계약에 의거 매월 건물관리비를 지급하도록 약정하고 있습니다.

10. 특수관계자와의 거래

(1) 지배ㆍ종속관계
당기말 현재 당사에 대한 지배기업은 (주)위메이드플레이이며 최상위지배기업은 (주)위메이드입니다. 한편, (주)위메이드플레이는 JB국내리츠일반사모부동산투자신탁제1호 및 코람코일반사모부동산투자신탁제142호의 지배기업입니다.

(2) 당기와 전기 중 특수관계자와의 주요 거래내역은 다음과 같습니다.   

(3) 당기말과 전기말 현재 특수관계자에 대한 중요한 채권ㆍ채무는 다음과 같습니다.

(*) 당기말 임대보증금은 전부 비유동부채이며, 전기말 임대보증금은 전부 유동부채임.

(4) 당사는 주권을 상장한 기업이 아니므로 주요 경영진에 대한 분류별 보상금액, 총보상금액 및 주요 경영진으로 판단하는 근거에 대한 공시를 생략합니다.

11. 법인세비용 등

당사는 법인세법 제51조의2(유동화전문회사 등에 대한 소득공제)에 의거 동 법 시행령이 정하는 배당가능이익의 100분의 90 이상을 배당하는 경우에는 그 금액을 당해 사업연도의 소득금액 계산 시 공제할 수 있는 바, 당사는 향후 배당가능이익을 전액 배당할 예정이므로 미래 과세소득의 발생가능성을 합리적으로 예측할 수 없어 일시적 차이에 대한 법인세 효과를 인식하지 아니하였습니다.

12. 부가가치계산에 필요한 계정과목

당기와 전기의 영업비용에 포함된 부가가치 계산에 필요한 계정과목과 그 금액은 다음과 같습니다.

13. 이익잉여금처분계산서

당기와 전기의 이익잉여금처분계산서는 다음과 같습니다.

14. 배당금

(1) 주당 배당금 산정내역
당사의 당기와 전기의 배당금 산정내역은 다음과 같습니다.
(당기)

(전기)

(2) 배당성향
당사의 당기와 전기의 배당성향은 다음과 같습니다.

(*) 배당성향의 값이 음수이므로 계산하지 않음.

(3) 배당비율
당사는 부동산투자회사법 및 정관에 따라 당기순이익을 초과하여 배당할 수 있습니다. 초과배당은 당기의 감가상각비 범위 내에서 당기순이익 및 과세소득, 자본적 지출계획 및 배당여력 현금보유액 등을 종합적으로 판단하여 이사회가 결정하되, 초과배당으로 인하여 발생하게 되는 이월결손금은 차기 이후의 배당가능이익 산정시 이를 포함하지 아니합니다.

15. 현금흐름표

당사는 현금흐름표 상 영업활동으로 인한 현금흐름을 간접법으로 작성하였으며, 당기와 전기 중 현금의 유입과 유출이 없는 중요한 거래는 다음과 같습니다.

한편, 현금흐름표 상의 현금은 재무상태표 상의 현금및현금성자산입니다.

16. 재무제표의 확정

당사의 당기 재무제표는 2025년 3월 21일 주주총회에서 최종 확정될 예정입니다.

17. 보고기간 후 사건

당사는 당기말 현재 장기차입금의 만기가 2025년 2월 18일에 도래함에 따라 기존 차입금의 전액 상환 및 지속적인 사업의 운용을 위해 2024년 12월 30일자 이사회 결의및 2025년 2월 14일자 임시주주총회의 결의, 2025년 2월 17일자 이사회 결의를 통해 2025년 2월 17일자로 교보생명보험(주) 등과 대출약정서를 체결하고, 2025년 2월18일에 교보생명보험(주) 등으로부터 960억원(연이자율 4.3%, 36개월 만기)을 신규 차입하였습니다.