(첨부)재 무 제 표

재 무 상 태 표

손 익 계 산 서

자 본 변 동 표

현 금 흐 름 표

주석

1. 회사의 개요

주식회사 케이원제23호역삼위탁관리부동산투자회사(이하 "회사")는 부동산투자회사법에 의한 위탁관리부동산투자회사로서, 2022년 3월 14일에 설립되어 2022년 4월 15일자로 영업인가를 받았습니다. 회사의 주요 사업목적은 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 임대차, 부동산의 개발 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것입니다.

당기말 현재 회사의 자본금은 15,350백만원이며 주주구성은 다음과 같습니다.

회사의 사업연도는 매년 5월 1일 개시하여 10월 31일에 종료하고, 11월 1일 개시하여 익년 4월 30일에 종료됩니다. 다만, 최초 사업연도는 설립일로부터 2022년 10월 31일까지입니다.

2. 재무제표 작성기준 및 중요한 회계처리방침의 요약

회사의 재무제표는 일반기업회계기준에 의하여 작성되었으며, 중요한 회계처리방침은 다음과 같습니다.

(1) 수익의 인식

회사는 임대차계약에 의하여 기간의 경과에 따라 발생하는 수익을 임대수익으로 인식하고 있습니다.

(2) 현금및현금성자산

회사는 통화 및 타인발행수표 등 통화대용증권과 당좌예금, 보통예금 및 큰 거래비용없이 현금으로 전환이 용이하고, 이자율 변동에 따른 가치변동의 위험이 경미한 금융상품으로서, 취득 당시 만기일(또는 상환일)이 3개월 이내인 것을 현금및현금성자산으로 분류하고 있습니다.

(3) 유형자산

유형자산의 취득원가는 구입원가 또는 제작원가와 자산을 사용할 수 있도록 준비하는데 직접 관련되는 지출 등으로 구성되어 있습니다. 유형자산의 취득 또는 완성 후의 지출이 생산능력 증대, 내용연수 연장, 상당한 원가절감 또는 품질향상을 가져오는 등 미래 경제적효익의 유입가능성이 매우 높고, 원가를 신뢰성있게 측정할 수 있는 경우에는 자본적 지출로 인식하고, 그렇지 않은 경우에는 발생한 기간의 비용으로인식하고 있습니다. 한편, 회사는 건물을 취득원가에서 45년의 내용연수에 따라 정액법에 의하여 산정된 감가상각누계액을 차감하는 형식으로 표시하고 있습니다.

(4) 법인세

법인세비용은 법인세부담액에 이연법인세 변동액을 가감하여 산출하고 있습니다. 법인세부담액은 법인세법 등의 법령에 의하여 각 회계연도에 부담할 법인세 및 법인세에 부가되는 세액의 합계이며, 전기 이전의 기간과 관련된 법인세부담액을 당기에 인식하는 법인세 추납액 또는 환급액이 포함됩니다. 자산ㆍ부채의 장부금액과 세무가액의 차이인 일시적차이와 이월공제가 가능한 세무상결손금과 세액공제 등에 대하여미래에 부담하게 될 법인세부담액과 미래에 경감될 법인세부담액을 각각 이연법인세부채 및 자산으로 인식하고 있습니다. 이연법인세는 일시적차이 등의 실현이 예상되는 회계연도에 적용되는 법인세율을 사용하여 측정하고 있습니다. 한편, 회사는 법인세법 제51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제 규정에 근거하여 배당가능이익의 100분의 90 이상을 배당할 경우 동 금액에 대해 당해 사업연도소득금액 계산시 소득공제를 받을 수 있는 바, 당기의 소득금액 계산시 배당소득공제를 반영하여 법인세비용을 산출하고 있습니다.

(5) 이익잉여금

회사는 결산일 현재 시행되고 있는 부동산투자회사법에 의하여 이익배당 시 이익준비금의 적립의무를 규정한 상법 제458조가 배제되어 이익준비금을 적립하지 아니합니다. 또한, 부동산투자회사법에 의하여 상법 제462조가 배제되어 당해연도의 감가상각비의 범위에서 이익을 초과하여 배당할 수 있습니다.

3. 사용이 제한된 금융상품

보고기간말 현재 사용이 제한된 금융상품의 내역은 다음과 같습니다(단위:천원).

4. 유형자산

(1) 당기 및 전기 중 유형자산의 증감내역은 다음과 같습니다(단위:천원).

- 당   기 -

- 전   기 -

회사는 당기말 현재 토지와 건물에 대하여 (주)우리은행과 부동산담보신탁계약을 체결하고  있으며 차입금과 관련하여 담보제공 되었습니다(주석6참조).

(2) 토지 공시지가

보고기간말 현재 회사가 보유하고 있는 토지의 공시지가 내역은 다음과 같습니다(단위:천원).

5. 보험가입내역

당기말 현재 회사의 건물은 (주)KB손해보험의 패키지보험(부보금액 71,685,409천원, 연간 보험료 14,034천원)에 가입하고 있으며, 회사의 동 보험에 대한 보험금 수령권은 차입금과 관련하여 한화생명보험(주)외 3개 사에 질권이 설정되어 있습니다. 또한, 회사는 당기말 현재 승강기사고배상책임보험, 가스사고배상책임보험에 가입하고 있습니다.

6. 담보제공현황

당기말 현재 차입금과 관련하여 회사가 담보로 제공한 토지 및 건물의 담보신탁계약에 따른 우선수익권의 내역은 다음과 같습니다(단위:천원).

또한, 임대보증금과 관련하여 회사의 토지 및 건물을 담보로 제공(채권최고액 5,849백만원)하고 있으며, 차입금과 관련하여 회사의 현금및현금성자산, 단기금융상품 및 회사의 패키지보험에 대한 보험금 수령권을 담보로 제공하고 있습니다.

7. 장기차입금

보고기간말 현재 회사의 장기차입금의 내역은 다음과 같습니다(단위:천원).

주석5 및 주석6에서 설명하고 있는 바와 같이, 회사는 상기의 차입금과 관련하여 패키지보험에 대한 보험금 수령권 및 토지와 건물, 현금성자산, 단기금융상품을 담보로제공하고 있습니다. 

8. 자본금

(1) 자본금

당기말 현재 1주당 액면금액은 5,000원이며, 수권주식수는 100,000천주(종류주의 수권주식수는 50,000천주)입니다. 또한, 회사는 제 3기 중 유상증자(종류주 922천주, 보통주자본금 4,610백만원, 납입자본금 46,100백만원)를 시행하였으며, 이에 따라 당기말 현재 발행주식수는 보통주 680천주 및 종류주 2,390천주이고, 보통주 자본금은 3,400백만원이며 종류주 자본금은 11,950백만원으로 총자본금은 15,350백만원입니다. 한편, 보통주 납입자본은 34,000백만원이고, 종류주 납입자본은 119,500백만원으로서 총 납입자본은 153,500백만원입니다.

한편, 회사는 제1기 중 유상감자를 통해 보통주 자본금 300백만원을 감자하였습니다. 회사는 설립 시 1주당 액면금액 5,000원으로 발행한 보통주 60천주를 액면금액으로 매입하여 소각하였습니다.

종류주식의 배당률은 사업연도 별로 1주당 발행가액의 3.0%(연환산 6.0%, 이하 "우선배당률")로서, 보유 부동산의 매각일이 속한 결산기의 직전 결산기까지 배당가능이익에서 우선배당(미배당분이 있는 경우 미배당분의 누적금액 포함)하며 남은 배당이익은 보통주식에 배당하는 것으로 정하고 있습니다. 또한, 보유 부동산 매각일이 속한 결산기에는 배당가능이익에서 종류주식 미배당분 및 우선배당률에 의한 배당을 우선 배당하고, 남은 배당가능이익에서 회계상 처분이익을 차감한 금액을 보통주식에 배당하며, 회계상 처분이익 중 감가상각비 초과배당 누적액과 자본잉여금 누적감소금액의 합계액(회계상 처분이익 한도)은 종류주식에 대하여 발행가액에 이를 때까지의 금액을 배당하고, 잔여금액을 보통주식에 대하여 그 발행가액에 이를 때까지의 금액에 배당하며, 회계상 처분이익에서 감가상각비 초과배당 누적액과 자본잉여금 누적감소금액의 합계액을 차감한 금액은 그 금액의 40%는 종류주식에 배당하고, 남은 금액에 대해서는 보통주식에 배당하는 것으로 정하고 있습니다.

한편, 청산 등의 사유로 잔여재산분배를 하는 경우, 보유 부동산 매각일이 속한 결산기까지 종류주식에 대한 미배당분을 우선 분배하고, 종류주식의 발행가액에 해당하는 금액, 보통주식의 발행가액에 해당하는 금액 순으로 분배하고, 남은 잔여재산에 대하여 그 잔여재산의 40%는 종류주식에 분배하고 남은 금액에 대해서는 보통주식에 분배하는 것으로 정하고 있습니다.

(2) 자본잉여금

당기말 현재 자본잉여금은 주식발행초과금으로서, 신주발행 시 액면가액을 초과하여발행한 금액입니다. 자본잉여금은 자본금의 결손 보전에 충당하는 경우 외에는 처분하지 못합니다. 다만, 적립된 자본잉여금이 자본금의 1.5배를 초과하는 경우에 주주총회의 결의에 따라 그 초과한 금액 범위에서 자본잉여금을 감액할 수 있습니다.

(3) 이익준비금

회사는 부동산투자회사법에 의하여 이익처분 시 이익준비금의 법정적립을 규정한 상법 제458조가 배제되어 이익준비금을 적립하지 아니합니다.

9. 주요 약정사항

(1) 부동산 매매 계약

회사는 2022년 5월 2일에 (주)하나은행(삼성SRA전문투자형사모부동산투자신탁16호의 신탁업자)(이하 "매도인")과 서울특별시 강남구 역삼동 718-5의 토지 지분과 그 지상에 세워진 건물에 대한 매매계약을 체결하였습니다. 동 계약에 따른 총 매매대금은 258,187백만원이며, 2022년 5월 10일에 매매대금을 완납하고 동 일자로 소유권이전 절차를 완료하였습니다.

(2) 자산관리계약

회사는 (주)한국토지신탁과 부동산 취득, 관리, 개량 및 처분, 부동산의 임대차 등 자산의 투자운용 업무 위탁계약을 체결하고 있으며, 다음의 위탁수수료를 지급하도록 약정하고 있습니다.

(3) 일반사무수탁계약

회사는 (주)케이비펀드파트너스와 발행주식의 명의개서에 관한 업무, 주식발행에 관한 사무, 운영, 계산에 대한 사무, 세무에 관한 업무, 청산 업무 등의 사무에 대한 일반사무수탁계약을 체결하였으며, 결산기 단위로 15,000천원의 사무수탁수수료를 지급하고 있습니다.

(4) 자산보관계약

회사는 엔에이치투자증권(주)와 유가증권 및 현금 등 자산의 보관ㆍ관리업무 및 해산(청산)관련 업무 등의 위탁계약을 체결하였으며, 결산기 단위로 6,500천원의 자산보관수수료를 지급하고 있습니다. 또한 회사는 (주)우리은행과 부동산의 보관ㆍ관리업무 및 해산 (청산)관련 업무 등의 위탁계약을 체결하였으며, 결산기 단위로 2,500천원의 자산보관수수료를 지급하고 있습니다.

(5) 부동산담보신탁계약

회사는 (주)우리은행과 우선수익자에 대한 채무이행을 담보하기 위하여 부동산담보신탁계약을 체결하였으며, 우선수익자는 주석6에서 설명하고 있습니다.

10. 특수관계자와의 거래

(1) 당기말 현재 회사에 대한 지배기업 및 종속기업은 없습니다.

(2) 당기 및 전기 중 특수관계자와의 주요 거래내역은 없습니다.

(3) 보고기간말 현재 특수관계자에 대한 중요한 채권ㆍ채무는 없습니다.

(4) 회사는 주권을 상장한 기업이 아니므로 주요 경영진에 대한 분류별 보상금액, 총보상금액 및 주요 경영진으로 판단하는 근거에 대한 공시를 생략합니다.

11. 법인세비용

회사는 법인세법 제51조의2(유동화전문회사 등에 대한 소득공제)에 의거 동 법 시행령이 정하는 배당가능이익의 100분의 90 이상을 배당하는 경우에는 그 금액을 당해 사업연도의 소득금액 계산 시 공제할 수 있는 바, 회사는 향후 배당가능이익을 전액 배당할 예정이므로 미래 과세소득의 발생가능성을 합리적으로 예측할 수 없어 일시적 차이에 대한 법인세 효과를 인식하지 아니하였습니다.

12. 부가가치계산에 필요한 계정과목

당기 및 전기 중 영업비용에 포함된 부가가치 계산에 필요한 계정과목과 그 금액은 다음과 같습니다(단위:천원).

(주1) 간주매출부가세를 포함한 금액입니다.

13. 이익잉여금처분계산서

당기 및 전기의 이익잉여금처분계산서는 다음과 같습니다(단위:원).

회사는 부동산투자회사법에 의하여 이익처분 시 이익준비금의 법정적립을 규정한 상법 제458조가 배제되어 이익준비금을 적립하지 아니합니다.

14. 배당금

(1) 당기 및 전기의 배당금 산정내역은 다음과 같습니다(단위:원).

- 당   기 -

- 전   기 -

(2) 당기 및 전기의 배당성향은 다음과 같습니다(단위:원).

(3) 배당비율

회사는 부동산투자회사법 및 정관에 따라 당기순이익을 초과하여 배당할 수 있습니다. 초과배당은 당기의 감가상각비 범위 내에서 당기순이익 및 과세소득, 자본적 지출계획 및 배당여력 현금보유액 등을 종합적으로 판단하여 이사회가 결정하되, 초과배당으로 인하여 발생하게 되는 이월결손금은 차기 이후의 배당가능이익 산정 시 이를 포함하지 아니합니다.

15. 현금흐름표

회사는 현금흐름표 상 영업활동으로 인한 현금흐름을 간접법으로 작성하였으며, 당기 및 전기 중 현금의 유입과 유출이 없는 중요한 거래는 다음과 같습니다(단위:천원).                                                                                            

한편, 현금흐름표 상의 현금은 재무상태표 상의 현금및현금성자산입니다.

16. 재무제표 확정예정일과 승인기관

회사의 당기 재무제표는 2025년 1월 17일에 개최될 주주총회에서 최종 승인될 예정입니다.